옥주현 한남더힐 매입 대출

2026.11.05

옥주현 한남더힐 매입 대출

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옥주현 한남더힐 매입 대출

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현의 서울 용산구 한남더힐 아파트 매입 과정이 부동산 금융시장의 관심을 받고 있다. 190억원에 달하는 초고가 아파트를 매입하면서 채권최고액 기준 약 183억원 규모의 대부업 대출을 실행한 사실이 알려지면서다. 

 

당초 강남 신사동 꼬마빌딩을 매각해 마련한 자금으로 잔금을 치르려던 계획이 무산되면서 자금 조달 구조가 복잡해졌다는 분석이다. 특히 대출 규제와 상업용 부동산 시장 침체, 고금리 이자 부담이 맞물리면서 경매 가능성까지 거론되고 있다.

 

옥주현 한남더힐 매입 당시 자금 조달 계획

옥주현은 2025년 5월 서울 용산구 한남동에 위치한 고급 아파트 한남더힐을 190억원에 매입하는 계약을 체결했다. 계약금은 매매대금의 10%인 19억원으로, 당시 리파이낸싱 등을 통해 마련한 자금으로 납부한 것으로 분석됐다.

 

잔금 지급일을 약 1년 뒤인 2026년 4월로 설정한 데에는 신사동 건물 매각이라는 자금 회수 계획이 있었다. 옥주현 측은 2022년 6월 1인 기획사 법인 명의로 서울 강남구 신사동 토지를 매입했다. 자기자본 약 50억원과 대출을 활용해 토지를 확보한 뒤 약 32억원의 공사비를 투입해 2023년 12월 근린생활시설 건물을 완공했다.

 

이후 준공 담보대출 약 160억원을 실행했고, 추가 리파이낸싱을 거쳐 대출 규모를 약 170억원까지 늘린 것으로 전해졌다. 토지 매입비와 건축비를 합친 취득원가는 약 210억원이었다. 당시 시장 감정가와 매각 희망 가격은 약 250억원 수준으로 추산됐다.

 

신사동 꼬마빌딩 매각 실패가 불러온 연쇄 자금난

당초 구상은 신사동 건물을 250억원에 매각해 기존 대출 약 170억원을 상환하고, 약 80억원의 순현금을 확보하는 것이었다. 여기에 추가 자금 조달을 더해 한남더힐 잔금 171억원을 지급한다는 계획이었다.

 

그러나 예상했던 부동산 매각이 이뤄지지 않았다. 신사동 건물은 준공 전부터 보증금과 월세 6500만원 조건으로 통임대차를 추진하는 등 임대와 매각을 동시에 타진했지만 원매자를 찾지 못했다.

 

문제는 상업용 부동산 시장의 침체가 장기화하면서 매각 가격과 거래 가능성이 모두 불리해졌다는 점이다. 특히 가로수길 등 강남 주요 상권의 공실과 상권 침체, 공사비 상승, 금리 인상 등이 겹쳤다. 건물의 장부상 가치와 실제 현금화할 수 있는 금액 사이에 차이가 발생한 것이다.

 

주택담보대출 규제에 대부업체 183억원 조달

잔금 마련의 또 다른 장애물은 금융당국의 대출 규제였다. 초고가 주택에 대한 주택담보대출 제한이 강화되면서 1금융권뿐 아니라 2금융권을 통한 자금 조달도 어려워졌다는 분석이다.

 

잔금 171억원을 지급하지 못하면 이미 납부한 계약금 19억원을 잃을 수 있는 상황이었다. 이에 옥주현 측은 대부업체를 통해 채권최고액 기준 약 183억원 규모의 대출을 실행한 것으로 파악됐다.

 

여기서 주목할 부분은 채권최고액과 실제 대출 원금이 다르다는 점이다. 채권최고액은 금융기관이 원금과 이자, 지연손해금 등을 담보하기 위해 설정하는 금액이다. 따라서 183억원이 실제 대출 원금이라고 단정할 수는 없다.

 

연간 40억원 이자 부담과 경매 가능성

가장 큰 문제는 앞으로 발생할 금융비용이다. 정태근 로엘법무법인 부동산 금융 전문 변호사는 원금 200억원에 연 20% 금리를 적용할 경우 연간 이자만 40억원에 달할 수 있다고 분석했다. 실제 적용 금리와 원금에 따라 부담은 달라지지만, 고금리 대출이 장기화하면 자금 압박이 커질 수밖에 없다.

 

여기에 옥주현 측 법인의 매출 감소까지 겹칠 경우 이자 상환과 기존 사업 운영을 동시에 감당해야 하는 부담이 발생한다. 대출을 상환하려면 한남더힐이나 신사동 건물 가운데 하나를 매각하는 방안도 검토할 수 있지만, 급매 가능성이 알려지면 매수자들이 가격 인하를 요구할 수 있다.

 

상환이 이뤄지지 않고 연체가 장기화하면 채권자의 담보권 실행과 임의경매 절차로 이어질 가능성도 있다. 다만 현재 경매가 확정됐다고 볼 근거는 없으며, 대출 상환 조건과 채권자의 대응, 자산 매각 여부 등을 함께 살펴봐야 한다.

 

옥주현 부동산 투자에서 드러난 레버리지의 위험

이번 사안은 단순히 190억원짜리 아파트를 매입했다는 사실보다 자산을 매각해 다른 자산의 잔금을 치르는 레버리지 투자 구조에 주목할 필요가 있다. 부동산 가격이 상승하고 거래가 활발할 때는 건물을 매입하고 가치를 높인 뒤 매각해 더 비싼 주거용 부동산으로 이동하는 전략이 가능하다. 

 

하지만 금리 상승과 거래 위축으로 매각이 지연되면 자산을 보유하고 있어도 당장 필요한 현금을 확보하지 못하는 유동성 위기에 빠질 수 있다. 정태근 변호사는 이번 사례를 개인의 투자 판단뿐 아니라 2022년 이후 상업용 부동산 시장의 유동성 축소와 금리 인상, 공사비 급등 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석했다.

 

결국 옥주현의 한남더힐 매입 과정은 부동산 투자에서 수익률만큼 중요한 것이 자금 회수 시점이라는 사실을 보여준다. 신사동 건물의 매각 성사 여부와 대부업 대출 상환 구조가 향후 자금난의 향방을 결정할 핵심 변수로 남아 있다.