동탄 토허제 규제지역 지정 | 동탄 기흥 구리 규제지역

2026.06.30

동탄 토허제 규제지역 지정 | 동탄 기흥 구리 규제지역

동탄 토허제 규제지역 지정 | 동탄 기흥 구리 규제지역

- 동탄 토허제

 

동탄 토허제 규제지역 지정

정부가 수도권 집값 상승세가 이어지고 있는 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 여기에 토지거래허가구역까지 함께 지정하면서 금융과 세제, 청약, 토지거래 규제가 동시에 적용된다. 

 

반도체 산업 투자와 GTX-A 개통, 서울 접근성 개선 등으로 가격 상승세가 이어지는 지역을 중심으로 투기 수요를 차단하고 시장 안정을 유도하겠다는 취지다. 국토교통부는 30일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정했다고 밝혔다. 

 

해당 규제는 7월 1일부터 효력이 발생한다. 이어 경기도는 이들 3개 지역을 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 이로써 경기도 내 투기과열지구와 조정대상지역은 기존 12곳에서 15곳으로 확대됐다. 서울은 기존 25개 자치구 전체가 규제지역으로 유지된다.

 

이유는 집값 급등

정부가 이번에 세 지역을 규제 대상으로 선정한 배경에는 최근 이어진 집값 급등이 있다. 화성 동탄구는 반도체 산업 투자 기대감과 GTX-A 개통 효과가 맞물리며 올해 2월 0.78%였던 월간 주택 매매가격 상승률이 5월에는 1.57%까지 확대됐다. 

 

용인 기흥구 역시 반도체 산업 수요 증가에 힘입어 1% 안팎의 상승세를 이어갔고, 구리시는 서울 접근성과 역세권 개발 기대감으로 올해 2월 이후 꾸준히 1% 이상의 상승률을 기록했다. 정부는 이러한 상승세가 주변 지역으로 확산될 가능성이 있다고 판단해 선제적인 규제에 나섰다.

 

대출 규제가 강화

규제지역으로 지정되면 가장 큰 변화는 대출 규제 강화다. 무주택자와 처분 조건부 1주택자는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다. 반면 기존 주택을 보유한 유주택자는 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 사실상 받을 수 없으며 LTV는 0%가 적용된다. 

 

주택 구입 목적 담보대출은 최대 6억 원까지만 가능하고 대출을 받은 경우 6개월 이내 실거주를 위한 전입 의무도 부과된다. 또한 1억 원을 초과하는 신용대출을 받은 차주는 일정 기간 규제지역 내 신규 주택을 구입할 수 없으며 전세대출 규제도 함께 강화된다.

 

청약 제도 역시 한층 까다로워진다. 규제지역에서는 청약 1순위 자격요건이 강화되고 투기과열지구에서는 재당첨 제한이 최대 10년까지 적용된다. 수도권 민간택지 아파트의 전매 제한도 강화돼 일정 기간 자유로운 매매가 어려워진다. 

 

재건축과 재개발 등 정비사업 역시 조합원 지위 양도가 제한되며 재건축 조합원이 공급받을 수 있는 주택 수도 1주택으로 제한된다. 다주택자에 대해서는 취득세와 양도소득세 중과 등 세제 규제도 그대로 적용된다.

 

토허제까지?

오는 7월 5일부터는 토지거래허가구역 지정도 시행된다. 토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 허가 없이 계약을 체결할 수 없으며 허가를 받더라도 일정 기간 허가 목적에 맞게 토지를 이용해야 한다. 

 

실수요 중심의 거래를 유도하고 단기 시세차익을 노린 투기성 거래를 차단하기 위한 대표적인 부동산 규제 장치다. 주거용 토지의 경우 실제 거주 목적이 요구되는 만큼 투자 목적 거래는 상당한 제약을 받게 된다.

 

정부는 규제 강화와 함께 주택 공급 확대도 병행한다는 방침이다. 수도권 도심 공급 사업을 차질 없이 추진하는 한편 규제지역을 중심으로 2026~2027년 매입임대주택 6만6000가구 이상을 공급하고 도시형생활주택과 오피스텔 등 비아파트 공급 규제도 완화할 계획이다. 

 

또한 범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터를 운영해 인허가 지연과 사업성 저하 등 공급 장애 요인도 적극 해소한다는 방침이다. 이번 규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정은 수도권 외곽까지 확산되는 집값 상승세를 조기에 차단하려는 정부의 강력한 시장 안정 대책으로 풀이된다.

 

다만 시장에서는 대출과 거래 규제가 단기적인 가격 상승을 억제하는 효과는 있을 것으로 보면서도 장기적인 안정을 위해서는 충분한 신규 주택 공급이 함께 이뤄져야 한다는 의견도 나오고 있다.