근저당 설정이란 | 이재명 아파트 근저당 설정

2026.07.22

근저당 설정이란 | 이재명 아파트 근저당 설정

근저당 설정이란 | 이재명 아파트 근저당 설정

- 근저당 설정이란

 

근저당 설정 이란

근저당권은 앞으로 발생할 수 있는 채권을 일정 한도까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리다. 쉽게 말하면 돈을 빌려주거나 받아야 할 사람이 채무를 변제받지 못할 경우 해당 부동산을 통해 우선적으로 돈을 회수할 수 있도록 하는 법적 장치다. 

 

등기부등본에 근저당권이 기재되면 해당 부동산이 매매되거나 경매에 넘어가더라도 근저당권자는 일반 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 갖는다. 우리가 대출은 받아 아파트를 구매할 때도 은행에 근저당이 설정되고, 담보로 개인간 사금융 거래가 있는 경우에도 근저당이 설정된다.

 

이재명 아파트 근저당 설정 논란

최근 이재명 대통령 부부가 28년간 보유했던 경기 성남시 분당구 아파트를 29억 원에 매도하며 무주택자가 됐다는 소식과 함께 등기부에 채권최고액 17억7천만 원의 근저당권이 설정된 사실이 알려지면서 '근저당 설정'에 대한 관심이 커지고 있다. 

 

일반적으로 근저당은 집을 담보로 은행 대출을 받을 때 설정하는 것으로 알려져 있지만, 이번 거래에서는 집을 판 매도인이 집을 산 매수인을 상대로 근저당을 설정한 점이 눈길을 끌었다. 이 때문에 "왜 집을 판 사람이 근저당을 설정했느냐"는 궁금증이 이어졌고, 부동산 거래 과정에서 활용되는 근저당의 의미와 역할이 다시 주목받고 있다.

 

근저당 설정 이유

이재명 대통령의 분당 아파트 매매 과정에서 17억7000만원의 근저당권이 설정된 이유는 전세난과 토지거래허가구역의 실거주 의무가 맞물렸기 때문으로 전해졌다. 매수자는 현 세입자의 전세보증금인 11억3000만원을 중도금으로 먼저 지급해 세입자가 이사할 수 있도록 했고, 나머지 잔금 17억7000만원만 오는 10월 지급하기로 하면서 해당 금액에 근저당을 설정했다. 

 

매수자는 현재 거주 중인 주택을 처분한 뒤 잔금을 지급할 계획이며, 지급이 완료되면 근저당도 말소된다. 또한 재건축 조합원 지위를 승계하려면 일정 시점 이전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 했던 점도 이러한 거래 구조가 만들어진 배경으로 꼽힌다.

 

채권최고액과 근저당 설정 절차

등기부를 보면 실제 빚보다 큰 금액이 채권최고액으로 적혀 있는 경우가 많다. 이는 원금뿐 아니라 향후 발생할 이자와 연체이자, 각종 비용까지 담보하기 위해 통상 실제 채무의 120~130% 수준으로 설정하기 때문이다. 따라서 채권최고액이 곧 실제 빚의 규모를 의미하는 것은 아니다. 

 

근저당 설정은 계약 체결, 관련 서류 준비, 등록면허세와 지방교육세 납부, 등기소 신청, 등기 완료 순으로 진행된다. 설정 비용 역시 채권최고액을 기준으로 산정되며 등록면허세와 지방교육세, 등기수수료, 법무사 보수 등을 포함해 수십만 원 수준이 발생한다. 반면 채무를 모두 갚은 뒤 진행하는 말소등기는 세금과 수수료가 상대적으로 적어 비용 부담이 크지 않은 편이다.

 

이재명 대통령 사례가 특별한 이유

이번 거래가 관심을 끄는 이유는 근저당권자가 은행이 아니라 매도인이라는 점이다. 재건축 일정과 토지거래허가구역 규제 등의 영향으로 매수인이 잔금 일부를 추후 지급하는 조건으로 계약이 이뤄졌고, 소유권은 먼저 이전됐지만 매도인은 아직 잔금을 모두 받지 못한 상태가 됐다. 

 

이에 잔금을 안전하게 확보하기 위한 장치로 매도인이 해당 부동산에 근저당을 설정한 것이다. 부동산 거래에서는 흔한 방식은 아니지만 금융권 대출이 어렵거나 특수한 거래 조건에서는 활용되는 사례로 알려져 있다. 만약 이런 안전장치 없이 소유권만 먼저 이전됐다면 잔금 미지급 시 매도인이 권리를 보호받기 어려울 수 있기 때문에 근저당 설정이 일종의 법적 안전벨트 역할을 하는 셈이다.