부동산 세제개편안 | 종부세 과세 대상 보유세 기준

2026.08.03

부동산 세제개편안 | 종부세 과세 대상 보유세 기준

부동산 세제개편안 | 종부세 과세 대상 보유세 기준

- 부동산 세제개편안

 

부동산 세제개편안

재정경제부는 2026년 8월 3일 2026 세제개편안을 발표했다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화한다"고 밝혔다. 이번 개편안의 핵심은 32억 원 초과 고가 주택, 비거주 1주택자, 다주택자의 종합부동산세를 단계적으로 인상하는 것이다. 동시에 양도소득세 장기보유특별공제를 축소하되 거주 중심으로 재편성하는 내용을 담고 있다.

 

반면 실거주 1주택자에 대해서는 세 부담을 완화하는 방향이다. 시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세가 면제되며, 32억 원 이하의 경우에도 세부담이 소폭 감소할 전망이다. 서울 마포·용산·성동구의 일반 아파트 대부분이 시가 32억 원 이하에 해당하여 실거주자는 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 실거주와 투자·투기 목적의 주택 보유를 명확히 구분해 과세하겠다는 정부의 의지가 담겨 있다.

 

비거주 1주택 보유세 기준 변경

이번 세제개편안에서 가장 주목받는 부분은 비거주 1주택자에 대한 보유세 기준 변경이다. 종부세 기본공제액이 기존 12억 원에서 9억 원으로 3억 원 축소된다. 이에 더해 과세표준 6~12억 원 구간의 세율이 기존 1%에서 1.3%로 상향 조정된다. 60세 이상, 10년 보유 기준으로 종부세가 약 4배 증가할 것으로 전망되어, 비거주 상태로 주택을 보유한 사람들에게는 상당한 세 부담 증가가 예상된다.

 

비거주 1주택자란 주택을 소유하고 있지만 실제로 해당 주택에 거주하지 않는 사람을 말한다. 전세를 주거나 지방 근무 등으로 다른 곳에 거주하면서 주택을 보유하고 있는 경우가 이에 해당한다. 정부는 이들이 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 주택을 보유하고 있을 가능성이 높다고 판단해 기본공제를 줄이고 세율을 높이는 조치를 단행했다. 다만 전근 등 불가피한 사유로 비거주 상태인 경우에 대한 예외 규정 마련 여부가 향후 쟁점이 될 수 있다.

 

양도세 장특공제 변경

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 제도도 대폭 개편된다. 2028년부터 장특공제 한도가 20억 원으로 설정되고, 2029년부터는 10억 원으로 더욱 축소된다. 현재는 한도 없이 보유 기간에 따라 공제율이 적용되고 있어 고가 주택 양도 시 수억 원의 세금 감면 효과를 누릴 수 있었으나, 개편 이후에는 이러한 혜택이 크게 줄어들게 된다.

 

더 큰 변화는 2029년부터 보유공제가 폐지되고 거주공제만 최대 80%까지 인정된다는 점이다. 즉 오래 보유했더라도 실제 거주하지 않으면 장특공제를 거의 받을 수 없게 된다. 이는 실거주자에게 유리하고 비거주 투자자에게 불리한 구조로의 전환을 의미한다. 한편 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과는 2028년까지 유예되어, 매물 출회를 유도하려는 의도도 담겨 있다.

 

단계별 시행 일정

이번 세제개편안은 한꺼번에 시행되는 것이 아니라 2026년부터 2029년까지 단계적으로 적용된다. 2026년에는 기본공제액 변경이 즉시 적용되며, 2027년부터 세율 인상이 시작된다. 2028년에는 1·2주택자 세율이 다주택자 수준으로 통일되고 공정시장가액비율이 80%로 상향되며, 장특공제 한도 20억 원이 적용된다. 2029년에는 보유공제 폐지와 장특공제 한도 10억 원 축소가 시행된다.

 

공정시장가액비율도 단계적으로 인상된다. 1주택자는 현행 60%에서 70%로, 다주택자는 80%로 상향 조정될 예정이다. 공정시장가액비율이 높아지면 같은 공시가격의 주택이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어나는 효과가 있다. 정부는 급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 3~4년에 걸쳐 단계적으로 시행하는 방식을 택했다고 설명했다.

 

찬반 평가

찬성 측에서는 초고가·비거주 주택의 세 부담을 높이는 방향이 옳다는 평가가 나온다. 강성훈 한양대 교수는 "투자·투기 수요 억제 취지에 부합한다"고 평가했으며, 실거주자 보호와 투기 억제라는 두 마리 토끼를 잡으려는 시도라는 긍정적 시각이 존재한다. 특히 실거주 1주택자의 세 부담이 오히려 줄어든다는 점에서 조세 형평성 강화에 기여할 수 있다는 의견이다.

 

반면 비판 측에서는 재산세 특례를 그대로 두고 종부세만 손질한 것은 한계가 있다는 지적이 나온다. 양도세 중과 재유예가 실제 매물 증가로 이어질지 불확실하다는 우려도 제기된다. 비거주 1주택자 중 전근 등 불가피한 사유가 있는 경우에 대한 배려가 부족하다는 목소리도 나오고 있어, 시행 과정에서 세부 조정이 필요할 것으로 보인다.